O condomínio edilício é formado por unidades que pertencem individualmente aos condôminos e por áreas de uso comum. Com a Reforma Tributária sobre o Consumo, surgiram regras específicas para definir como essas entidades serão tratadas em relação ao IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e à CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).
De acordo com a Lei Complementar nº 214/2025, o condomínio edilício, em regra, não é considerado contribuinte desses dois tributos. Entretanto, a legislação permite que o condomínio escolha aderir ao regime regular do IBS e da CBS e também estabelece uma situação específica em que poderá haver obrigatoriedade de tributação.
Possibilidade de optar pelo regime regular:
O condomínio pode optar pelo regime regular do IBS e da CBS. Caso faça essa escolha, a incidência dos tributos alcançará todas as taxas e demais valores cobrados pelo condomínio, tanto dos condôminos quanto de terceiros.
Por outro lado, quando o condomínio não optar pelo regime regular e as taxas e demais valores pagos pelos próprios condôminos representarem menos de 80% da receita total, haverá uma regra específica:
• O IBS e a CBS incidirão sobre as operações consideradas como comerciais realizadas pelo condomínio (na prática, são os valores recebidos dos não condôminos, terceiros);
• A proporção dos créditos será calculada considerando a receita tributada em relação à receita total do condomínio.
Prazo mínimo de permanência:
A decisão de ingressar no regime regular exige atenção, pois não se trata de uma escolha que possa ser desfeita imediatamente.
Conforme as regras do Regulamento do IBS (RIBS), o condomínio que optar pelo regime regular do IBS deverá permanecer nesse regime por, no mínimo, 12 meses.
A legislação também estabelece algumas regras sobre o início e a renúncia da opção:
• Os efeitos da opção começam na data em que ela for realizada;
• Quando houver início de atividade, a opção ocorrerá juntamente com o registro no cadastro de identificação única, de acordo com o RIBS;
• A renúncia produzirá efeitos a partir do primeiro dia do ano-calendário seguinte.
Cadastro e emissão de documentos fiscais:
Mesmo quando não escolher o regime regular do IBS e da CBS, o condomínio edilício possui obrigação cadastral. O RIBS determina que o condomínio deve realizar seu registro no cadastro com identificação única, mediante inscrição no CNPJ.
Além disso, as operações realizadas pelo condomínio edilício também estão sujeitas à obrigação de emissão de documentos fiscais prevista na regulamentação.
Atenção às novas obrigações:
Diante dessas regras, os condomínios precisam acompanhar cuidadosamente as mudanças trazidas pela Reforma Tributária. Com relação a regra dos 80%, aplicada aos condomínios edilícios, é crucial ter um controle mensal e uma projeção das receitas com condôminos e com terceiros por pelo menos 12 meses.
Torna-se importante, também, o condomínio ficar atento as regras de preenchimento e emissão dos documentos fiscais.
Editorial: InforGrafic Editora
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Texto escrito por: Gerson Eliseu Toporosky Junior
