O setor imobiliário terá uma nova obrigação fiscal a partir de 1º de dezembro de 2026. Nessa data, determinadas operações relacionadas a imóveis deverão ser acompanhadas da emissão de documentos fiscais eletrônicos com informações referentes ao IBS e à CBS.
A mudança foi estabelecida pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026, publicado no Diário Oficial da União em 31 de julho. A norma estabelece o cronograma para a utilização dos documentos fiscais eletrônicos previstos nos regulamentos do IBS e da CBS.
A medida alcança empresas e demais contribuintes envolvidos em atividades imobiliárias, construção, locação e determinadas operações de saneamento.
Documentos fiscais que entram na rotina do setor:
A partir de dezembro, três documentos terão importância direta para as atividades abrangidas pela nova regulamentação:
• NF-e ABI, modelo 77: será utilizada nas operações de venda de imóveis realizadas por contribuintes do IBS e da CBS;
• NFS-e: deverá ser utilizada nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis, além da cobrança de taxas e outros valores condominiais realizada por condomínios edilícios;
• NFAg, modelo 75: será destinada ao fornecimento de água e à prestação de serviços de saneamento.
Dessa forma, empresas e entidades que atuam nessas áreas precisarão adequar seus procedimentos para atender ao novo modelo de documentação fiscal.
Construtoras também precisam ficar atentas:
A obrigação não se limita às empresas que já possuem inscrição como contribuintes do ICMS.
O § 4º do art. 1º do Ato Conjunto nº 4/2026 determina que o sujeito passivo do IBS e da CBS que não seja contribuinte do ICMS e realize operações sujeitas aos novos tributos, movimentação de bens materiais ou devoluções também deverá emitir NF-e a partir de 1º de dezembro de 2026.
Essa regra merece atenção especial das construtoras e incorporadoras, principalmente em situações que envolvam a movimentação de materiais entre diferentes obras.
A data estabelecida para esses casos não coincide com o início da regra geral de emissão da NF-e, que começou em 3 de agosto de 2026.
Empresas do Simples Nacional terão prazo maior:
As empresas enquadradas no Simples Nacional terão um período adicional para se adaptar às novas exigências.
De acordo com o § 1º do art. 1º do Ato Conjunto nº 4/2026, a obrigatoriedade para os optantes pelo regime começa em 1º de janeiro de 2027, independentemente do documento fiscal utilizado.
Com isso, essas empresas terão alguns meses adicionais para ajustar seus sistemas, processos internos e procedimentos relacionados à emissão dos documentos fiscais.
Programa de conformidade tributária:
Além de estabelecer o calendário para a emissão dos documentos, o Ato Conjunto nº 4/2026 também determinou a criação de um programa de conformidade para o período de adaptação.
Essa previsão foi posteriormente regulamentada pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 5, de 2026, divulgado em 13 de agosto de 2026.
O programa possui caráter orientador e é direcionado aos contribuintes que apresentem comportamento cooperativo no cumprimento das obrigações acessórias. Entre as condições mencionadas estão:
• Evolução contínua na emissão dos documentos fiscais com o preenchimento correto dos campos relativos ao IBS e à CBS;
• Atendimento dentro do prazo às intimações;
• Correção das inconsistências identificadas até 31 de dezembro de 2026;
• Indicação de profissional da área contábil responsável pelo acompanhamento da conformidade fiscal.
O objetivo é proporcionar um período de adaptação e regularização para os contribuintes durante a implantação das novas exigências.
A data do fato gerador será determinante:
Um aspecto importante para o planejamento das empresas é que a obrigação está relacionada aos fatos geradores ocorridos a partir da data de início estabelecida para cada documento, e não simplesmente à data em que o contrato foi firmado.
Essa diferença pode ter impacto significativo no setor imobiliário, onde muitas operações possuem execução prolongada e contratos que permanecem vigentes por períodos extensos.
Por isso, contratos antigos não devem ser analisados isoladamente. É necessário verificar quando ocorre o fato gerador e qual obrigação fiscal corresponde à operação realizada.
Como as empresas devem se preparar:
A proximidade do início da obrigatoriedade exige antecipação por parte das empresas, administradoras e condomínios envolvidos nas operações alcançadas pelas novas regras.
Entre as medidas que podem ser adotadas estão:
• Confirmar com o fornecedor do sistema fiscal a disponibilidade dos novos documentos;
• Verificar a adequação do sistema à NF-e ABI;
• Conferir o leiaute aplicável à NFS-e;
• Realizar testes no ambiente de homologação;
• Revisar os procedimentos internos de emissão dos documentos;
• Treinar os responsáveis pela emissão e conferência das notas fiscais.
A preparação antecipada permite identificar eventuais problemas de sistema ou de parametrização antes do início efetivo da exigência.
Condomínios também precisam se organizar:
Os condomínios edilícios também estão entre os envolvidos nas novas regras, especialmente em relação à cobrança de taxas e outros valores condominiais.
Nesse caso, a adaptação não deve ficar restrita à administradora. É importante que síndico, administradora e conselho fiscal estejam envolvidos no processo de adequação, considerando que a cobrança abrangida pela regra passará a exigir documento fiscal próprio.
Um novo cenário para o setor imobiliário:
A implantação do IBS e da CBS traz mudanças que vão além da apuração dos novos tributos. A emissão dos documentos fiscais eletrônicos também passa por alterações e exige que os contribuintes adaptem seus sistemas e procedimentos.
Para o setor imobiliário, o primeiro marco relevante será 1º de dezembro de 2026, quando começa a obrigatoriedade para as operações abrangidas pelo cronograma estabelecido no Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026.
Já para os optantes pelo Simples Nacional, a exigência terá início em 1º de janeiro de 2027.
Diante desse cenário, empresas, construtoras, incorporadoras, administradoras e condomínios devem utilizar o período anterior à obrigatoriedade para revisar seus processos e garantir que os documentos fiscais sejam emitidos de acordo com as novas regras.
Editorial: InforGrafic Editora
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Texto escrito por: Gerson Eliseu Toporosky Junior
